Quel crédit hypothécaire choisir ?

Choisir le meilleur prêt hypothécaire adapté à votre situation

 

Lorsque vous choisissez un crédit hypothécaire, les conditions d’intérêt et la forme de remboursement sont importantes.

 

Le taux d’intérêt peut, par exemple, être ajusté annuellement, tous les trois ans ou tous les cinq ans, et avoir une marge de fluctuation plus ou moins importante. La part du capital à rembourser peut varier ou être fixée. Sous certaines conditions, vous pouvez rembourser le capital à la toute fin de la période de crédit.

 

Dans le cas d’une nouvelle construction, le montant du crédit est mis à disposition par tranches, en fonction de l’avancement des travaux.

 

Il existe donc de nombreuses possibilités, dont chacune a son propre impact fiscal.

 

Les formules d’intérêt

Le choix de la formule de taux d’intérêt qui vous convient le mieux dépend de votre budget, du niveau actuel des taux d’intérêt et de l’évolution attendue des taux d’intérêt.

 

Fréquence des ajustements

Si vous voulez des certitudes, choisissez par exemple la formule 12/5/5. Cela garantit le même taux d’intérêt pendant les douze premières années de votre crédit, et ensuite le taux d’intérêt est ajusté tous les cinq ans.

 

Vous voulez payer le moins possible et le taux d’intérêt est à la baisse ? Vous pouvez ensuite choisir la formule qui peut être révisée annuellement ou tous les trois ans. Cela vous permet de bénéficier plus rapidement des tarifs réduits.

 

La plupart des banques proposent les formules d’ajustement des intérêts suivantes : annuel, tous les 3 ans, tous les 5 ans, un premier ajustement des intérêts après 10 ans, puis tous les 5 ans ou un premier ajustement des intérêts après 12 ans, puis tous les 5 ans.  Le taux d’intérêt peut être ajusté à la hausse ou à la baisse à tout moment après les périodes de 12, 10, 5, 3 ou 1 an.

 

L’ajustabilité du taux d’intérêt est liée aux fluctuations des indices de référence officiels publiés mensuellement au Moniteur belge. Par exemple, pour une formule de taux d’intérêt avec un ajustement annuel, l’indice de référence à 12 mois pour les certificats de trésorerie (indice A) s’applique, tandis que pour une formule de taux d’intérêt avec un ajustement tous les trois ans, l’indice de référence pour les obligations linéaires à trois ans (indice C) s’applique. Pour les formules de taux d’intérêt à 5, 10 et 12 ans, c’est l’indice de référence pour les obligations linéaires à 5 ans (indice de référence E).

 

La modification des taux d’intérêt aura lieu à la fin de chaque période d’examen selon la formule suivante : taux d’intérêt après ajustement = taux d’intérêt initial + (indice de référence au moment de l’ajustement – indice de référence au début).

 

Le “taux d’intérêt initial” est le taux d’intérêt au moment du premier paiement d’intérêts. L'”indice de référence de l’ajustement” se trouve sur la liste des prix et est celui du mois civil précédant la date de la modification du taux d’intérêt.

 

L'”indice de référence au départ” figure également sur la liste de prix et est celui du mois civil précédant la date de la liste de prix.

 

Par exemple, supposons que vous ayez un crédit à taux d’intérêt variable tous les 5 ans après la première période de 10 ans.

 

  • le taux d’intérêt initial est de 0,4868% par mois (6% par an)
  • l’indice de référence initial est de 0,4994 % par mois (6,16 % par an)
  • l’indice de référence lors de l’adaptation (après 10 ans) est de 0,5607 % par mois (6,94 % par an)

 

Après ajustement, le taux d’intérêt est de : 0,4868 % + (0,5607 % – 0,4994 %) = 0,5481 % par mois (6,78 % par an).

 

Taille des ajustements

L’ajustement du taux d’intérêt se fait dans une marge de fluctuation.

 

Cela signifie que la modification éventuelle du taux d’intérêt est limitée à une différence maximale avec le taux d’intérêt précédent. Cela vaut aussi bien pour les augmentations que pour les diminutions du taux d’intérêt. Voici quelques exemples de fluctuations assez courantes  :

 

  • +4/-4 pour le taux d’intérêt soumis à une révision annuelle. Pour un taux d’intérêt révisable annuellement, l’augmentation maximale est de 1 % après la première année et de 2 % après la deuxième année.
  • +5/-5 pour les ajustements triennaux et quinquennaux et pour la formule 10/5/5. – +2/-2 pour les ajustements quinquennaux et pour la formule 10/5/5.
  • +3/-3 pour la formule 12/5/5.

 

 

Les formules de remboursement

Le capital peut être remboursé selon différents calendriers. En fonction de cela, le montant mensuel à payer diminue ou reste fixe.

 

Pour calculer le TAEG dans les exemples ci-dessous, nous avons utilisé les hypothèses et les montants suivants :

  • Le montant total des intérêts à payer.
  • Frais de dossier de 500 euros.
  • Coût estimé à 300 euros.
  • Les frais de notaire (autres que les frais) pour l’établissement d’une inscription hypothécaire pour le montant total du crédit estimé à 4 011,50 euros. 
  • Le total des primes de l’assurance solde de la dette pour 2 emprunteurs. Prime annuelle estimée à 217,28 euros par emprunteur, en bonne santé, non fumeur, âgé de 38 ans, le montant assuré pour chaque emprunteur étant égal à 85 000 euros. Durée du paiement de la prime pendant les 2/3 du terme. – Total des primes d’assurance incendie. Prime annuelle estimée à 320,00 EUR.

 

Prêts hypothécaires à mensualités fixes

Vous remboursez un montant mensuel fixe. Il se compose d’une partie intérêts et d’une partie capital. La partie intérêts diminue chaque mois et la partie capital augmente, le montant à payer reste le même.

 

 

Prêts hypothécaires à mensualités fixes

Exemple :

Pour un capital de 170 000 euros sur 20 ans à un taux d’intérêt débiteur annuel de 2,95 % (0,24257 % par mois), les frais mensuels s’élèvent à 935,25 euros.

 

Mois Mensualité Intérêt Capital Balance des capitaux
1 935,25€ 412,37€ 522,88€ 169.477,12€
2 935,25€ 411,10€ 524,15€ 168.952,97€
3 935,25€ 409,83€ 525,42€ 168.427,55€
12 935,25€ 398,25€ 537,00€ 163.641,05€
120 935,25€ 237,64€ 697,61€ 97.269,43€
Total 224,460€ 54.460,00€ 170.000,00€  

L’APR est 4,0 %. 

Le montant total à payer par le ou les emprunteurs est le suivant 241.754,41 euro.

 

Prêts hypothécaires avec remboursements en capital fixe

Dans cette formule, vous remboursez le capital en parts égales mensuelles. Les intérêts diminuent donc chaque mois. Le montant à payer diminue également de mois en mois.

 

Prêts hypothécaires avec remboursements en capital fixe

Exemple :

170 000 euros sur 20 ans à un taux d’intérêt débiteur annuel de 2,95 % (0,24257 % par mois)

 

Mois Mensualité Intérêt Capital Balance des capitaux
1 1.120,70€ 412,37€ 708,33€ 169.291,67€
2 1.118,98€ 410,65€ 708,33€ 168.583,34€
3 1.117,26€ 408,93€ 708,33€ 167.875,01€
12 1.101,80€ 393,47€ 708,33€ 161.500,04€
120 916,23€ 207,90€ 708,33€ 85.000,40€
Total 219.690,85€ 49.690,85€ 170.000,00€  

Le TAEG est de 4,0 %. Le montant total à payer par le ou les emprunteurs est de 236 986,19 euros.


Prêts hypothécaires sur mesure avec remboursement linéaire du capital

Avec ce crédit, vous êtes libre de choisir le montant initial du remboursement du capital, qui augmente ou diminue ensuite chaque mois d’un montant fixe. Cette augmentation ou diminution mensuelle est appelée “delta”. Cette formule vous permet, entre autres, d’optimiser ou d’anticiper votre avantage fiscal en fonction de l’augmentation prévue de votre salaire.

 

Exemple :

170 000 euros sur 20 ans à un taux d’intérêt débiteur annuel de 2,95 % (0,24257 % par mois).

Les remboursements de capital augmentent de 2,33 euros/mois (= delta).

 

Mois Mensualité Intérêt Capital Balance des capitaux
1 842,27€ 412,37€ 429,90€ 169.570,10€
2 843,56€ 411,33€ 432,23€ 169.137,87€
3 844,84€ 410,28€ 434,56€ 168.703,31€
12 856,12€ 400,59€ 455,53€ 164.687,42€
120 955,76€ 248,59€ 707,17€ 101.775,80€
Total 226.201,39€ 56.201,39€ 170.000,00€  


Le TAEG est de 3,9 %. Le montant total à payer par le ou les emprunteurs est de 243 496,73 euros. 

 

Le prêt hypothécaire à terme fixe

Avec ce crédit, vous ne payez que des intérêts chaque mois. A la fin du crédit, vous remboursez le capital en une seule fois.

 

Vous pouvez opter pour cette formule si vous prévoyez certains revenus dans un avenir proche (par exemple, vente d’une maison, de certificats d’épargne, d’une assurance vie,…) ou en combinaison avec une modalité de remboursement du capital. Pour plus d’informations, nous vous renvoyons à votre intermédiaire de crédit.

 

 

Le prêt hypothécaire à terme fixe

Exemple :

170 000 euros sur 15 ans, taux d’intérêt débiteur annuel de 3,05 % (ou 0,25068 % sur une base mensuelle)

 

Mois Mensualité Intérêt Capital Balance des capitaux
1 426,15€ 426,15€ 0,00€ 170.000,00€
2 426,15€ 426,15€ 0,00€ 170.000,00€
3 426,15€ 426,15€ 0,00€ 170.000,00€
12 426,15€ 426,15€ 0,00€ 170.000,00€
120 426,15€ 426,15€ 0,00€ 170.000,00€
180 170.426,15€ 426,15€ 170.000,00€ 0,00€
Total 246.707,00€ 76.707,00€ 170.000,00€  

Le TAEG est de 3,7 %. Le montant total à payer par le ou les emprunteurs est de 260 664,10 euros. 

 

Le crédit-relais

Vous voulez acheter ou construire une maison et vous voulez la financer – en partie ou en totalité – avec le produit d’un autre bien. Vous ne connaissez pas encore la date exacte de la vente, mais vous avez déjà besoin de ce montant pour acheter ou construire votre maison avec.

 

Dans ce cas, le prêt relais vous permettra de disposer des fonds nécessaires en attendant la vente de votre propriété. Concrètement, c’est vous qui déterminez la durée du crédit. Cela représente un maximum de 2 ans.

 

Vous remboursez le capital en une seule fois à la date de la vente du bien. Comme cette date n’est souvent pas fixée avec précision, vous n’avez pas à payer de frais de réinvestissement en cas de remboursement anticipé.

 

Pour le paiement des intérêts, vous avez le choix :

  • soit vous payez des intérêts mensuels sur le montant du crédit tiré.
  • ou vous optez pour le Light Bridging Loan : dans ce cas, vous ne payez rien pendant la durée du prêt ; les intérêts sont remboursés en même temps que le capital lors de la vente du bien et au plus tard à la fin du prêt.  

 

La formule de l’accordéon : crédit à durée variable et montant mensuel fixe

Si vous ne souhaitez pas payer plus que le montant mensuel initial en cas de révision du taux d’intérêt, choisissez la formule en accordéon au début du crédit. Cette formule est possible pour les crédits qui sont remboursés par des mensualités fixes.

 

En rendant la durée variable, le but des révisions de taux d’intérêt est de s’assurer que vous payez toujours le même montant mensuel. Si le taux d’intérêt augmente, la durée est prolongée. La durée initiale peut être prolongée jusqu’à un maximum de 35 ans. Si cette durée maximale n’est pas suffisante pour absorber la hausse des taux d’intérêt, le montant mensuel peut encore changer.

 

Si le taux d’intérêt baisse, la durée est raccourcie. Cela se fait sans restrictions.

 

En arrondissant la durée à un nombre entier de mois, la redevance mensuelle peut être légèrement inférieure au montant mensuel initial.

 

Exemple : 

Supposons que vous disposez d’un crédit de 50 000 euros d’une durée initiale de 240 mois. Le taux d’intérêt initial est de 5 % et est variable tous les trois ans. Les marges de fluctuation sont de +5/-5.

 

Pendant les trois premières années, vous payez une redevance mensuelle de 326,91 euros.

 

Après trois ans, le taux d’intérêt passe à 7 %. La durée restante est prolongée de 67 mois et le montant mensuel devient de 326,62 euros.

 

Après six ans, le taux d’intérêt tombe à 4,50 %. La durée restante est raccourcie de 58 mois et le montant mensuel devient 326,36 euros. La durée totale du crédit est prolongée de 9 mois après les 6 premières années.

 

 

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