Quelle est la différence entre une option, un compromis et une promesse d’achat/de vente

Vous avez en tête la maison de vos rêves, mais vous avez des doutes quant à votre prêt hypothécaire. Pour vous assurer que le vendeur ne vend pas la maison à quelqu’un d’autre pendant que vous vous occupez de votre prêt hypothécaire, vous pouvez lui demander :

1. accepter une option d’achat (ou une promesse d’achat/de vente) avec une période de temps et un prix spécifiés,
2. rédiger un compromis de vente avec des conditions suspensives.

Nous allons vous expliquer, pour chaque accord, ce qu’il signifie et quelles en sont les conséquences lorsque vous le signez.

Option d’achat (ou promesse d’achat/de vente)

Option d’achat et promesse de vente/d’achat sont des termes équivalents. Par facilité, nous utiliserons ici le terme option.

Si un bien vous intéresse vraiment, vous pouvez demander au vendeur s’il accepte une option. Veuillez noter que c’est généralement plus facile pour les vendeurs privés. Les agents immobiliers et les notaires sont moins enclins à accepter cette proposition, car ils peuvent perdre des clients potentiels. En effet, avec une option, il n’y a aucune obligation pour l’acheteur d’acheter la propriété, mais le vendeur, lui, est obligé de lui vendre le bien à lui et à personne d’autre ! Par conséquent, la loi autorise le vendeur à accepter l’option si les acheteurs potentiels sont prêts à payer un droit pour cette option si la vente ne se réalise pas. Cela lui permet de compenser la perte de clients potentiels lorsque l’option court. Toutefois, cette mesure n’est pas obligatoire, elle est juste conseillée au vendeur.

Une option d’achat dure généralement entre 1 et 14 jours. De cette façon, vous pouvez gagner du temps et vérifier si la maison est conforme à toutes les règles, demander des prêts, etc. Les frais qui peuvent être demandés pour cela sont convenus mutuellement. Si l’acheteur n’achète finalement pas le bien, l’indemnité revient au vendeur. Si aucune compensation n’est convenue, l’acheteur potentiel ne doit rien.

La suppression de l’option se fait toujours par lettre recommandée. Si vous achetez finalement le bien, l’argent de l’option éventuelle que vous avez payé est utilisé comme un paiement anticipé pour l’achat de la propriété.

Compromis de vente

Si vous êtes un acheteur plus confiant, vous pouvez opter immédiatement pour la signature d’un compromis de vente. Au moment de la signature, vous payez déjà un acompte sur la maison (généralement 10 % du prix d’achat, mais il est possible de convenir d’un montant inférieur avec le vendeur). Le notaire fixera ce montant sur un 3ᵉ compte. Ce paiement anticipé sert également à dédommager le vendeur si l’acheteur n’achète finalement pas le bien.

Il est possible et souvent nécessaire, d’inclure des conditions suspensives dans le compromis comme le fait de préciser que la vente n’aura lieu que si la banque donne son accord pour un prêt hypothécaire. Si la banque ne vous accorde pas de prêt, vous n’êtes pas obligé d’acheter. Cela doit se faire par écrit et par lettre recommandée dans le délai imparti par le compromis, à savoir 4 mois maximum. Vous devrez prouver le refus de 3 banques différentes pour pouvoir casser le compromis de vente. Dans ce cas, l’acompte sera utilisé comme indemnité pour le vendeur. Si vous ne pouvez pas le prouver, vous êtes obligé d’acheter.

Lorsque la période de condition suspensive a expiré, l’acheteur et le vendeur sont tous deux obligés conclure la vente par la signature de l’acte notarié.

Plus d’infos sur ce sujet ici.

Avantages de ces deux types d’accord

• Aucun droit d’enregistrement n’est dû à la signature du contrat de l’option ou du compromis, il ne s’agit donc pas d’une vente effective.
• Il est possible d’ajouter d’autres conditions suspensives possibles : obtention d’un permis de construire, etc.
• Le vendeur reçoit plus de certitude concernant l’achat ou l’indemnisation.

Inconvénients

• Ce sont des procédures un peu compliquées lorsqu’on ne s’y connait pas. Il est judicieux de consulter un notaire avant de vous lancer à la recherche d’un bien, il pourra vous conseiller sur les différentes possibilités qui s’offrent à vous et vous expliquera comment remplir correctement les procédures.
• Il y a un risque de perdre l’argent mis en garantie. Pour l’éviter, vérifiez d’abord si vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire et pour quel montant maximum.