Guide sur le crédit

Le refinancement des prêts immobiliers réduit les rendements des banques

Prêt personnel

Beaucoup de consommateurs se sont rendus à leur banque l’année dernière et au début de cette année, soit pour demander un prêt hypothécaire, soit pour se refinancer. La majorité de ces opérations de refinancement ont consisté pour les consommateurs à passer à un prêt immobilier avec un taux d’intérêt plus bas. Cela entraîne une perte de revenus pour les banques.

Refinancement : la raison

Le gouvernement a annoncé en juillet 2014 que l’avantage fiscal de la prime au logement serait fortement réduit pour tous les contrats hypothécaires conclus. Un grand nombre de consommateurs ont essayé d’acheter un bien immobilier et d’obtenir leur prêt hypothécaire dans les délais. Un autre groupe de consommateurs a jugé nécessaire de réévaluer son prêt immobilier et éventuellement d’en contracter un meilleur.

En outre, les taux d’intérêt ont nettement baissé, ce qui a fait chuter les rendements de l’épargne.

Refinancement : comment ça marche

En Belgique, chaque client a le droit de rembourser le prêt plus rapidement. Cela n’est possible que s’il paie des frais d’investissement dans l’immobilier. La commission de réinvestissement est une sorte de pénalité qui est payée parce que les banques perdent des intérêts. Ces frais correspondent à 3 mois d’intérêts sur le montant impayé. À cela s’ajoutent quelques frais administratifs. C’est ce qu’on appelle le financement interne ou arbitrage.

En revanche, si vous décidez de rembourser le prêt par anticipation et de changer de prêteur, vous paierez davantage. Vous choisissez alors effectivement un nouveau prêt hypothécaire et payez des frais d’enregistrement supplémentaires et des frais de notaire pour l’acte hypothécaire. Si vous êtes satisfait de votre banque actuelle, il est préférable d’y rester.

Les conséquences pour la banque

Les demandes de refinancement ont commencé à augmenter de manière significative en juillet 2014 l’année dernière. Cela a été suivi d’un raz de marée de demandes de refinancement. Les chiffres de l’association professionnelle du crédit, indiquent que 13,3% de l’ensemble des transactions hypothécaires ont été refinancées. C’est très élevé. En année normale, ce pourcentage n’est que de 3 à 5 %. Cela signifie qu’environ 2/3 des consommateurs se sont adressés à la banque pour un refinancement et qu’un tiers seulement a voulu contracter un prêt hypothécaire.

En premier lieu, ces refinancements procurent aux banques un revenu supplémentaire à court terme grâce au paiement de la commission de réinvestissement.

Causes :

  • Cela est dû en partie à la baisse continue des taux d’intérêt. Il y a deux ans, le taux d’intérêt était encore de l’ordre de 4 %. Il est maintenant tombé entre 1,5% et 3%. Le coût du passif reste inchangé.
  • Les Belges avaient l’habitude d’opter pour un taux d’intérêt fixe. Ils optent désormais pour un taux d’intérêt variable avec une période initiale fixe de 10 ans ou plus. Les revenus d’intérêts restent donc faibles.

Solutions pour les banques

  • Certaines banques tentent de compenser la perte en attirant davantage de prêts immobiliers.
  • Certaines banques limitent la perte en prenant la plus-value sur le portefeuille d’investissement.
  • Une autre proposition consiste à augmenter les primes de risque pour les contrats à taux fixe.
  • Certaines banques veulent augmenter les prix de leurs services.

Tendance actuelle du refinancement

Il semble que les consommateurs vont poursuivre cette tendance pendant un certain temps. Tant que les taux d’intérêt continueront à baisser ou resteront stables, les Belges continueront à faire appel à leurs banques pour recalculer leurs hypothèques.